Crédito de Vivienda No VIS Bancolombia: Radiografía 2025

CONTENIDO:

• El Crédito de Vivienda No VIS: Un Nuevo Escenario para la Clase Media Colombiana
• Decreto 583 de 2025: La Clave que Redefinió la Capacidad de Compra
• Requisitos y Documentación: La Puerta de Entrada a la Solvencia
• El Proceso de Desembolso y la Estructura de Financiación
• Flexibilidad y Beneficios: Una Propuesta de Valor Diferenciada
• Análisis Crítico: Entre la Inclusión y la Vulnerabilidad del Mercado
• El Perfil del Comprador No VIS: Una Radiografía en Transformación
• Perspectivas para el Cierre de 2025 y Más Allá: Navegando la Incertidumbre
• Guía Completa de Créditos de Vivienda No VIS: Todo sobre Bancolombia

En los primeros cinco meses de 2025, Bancolombia ha desembolsado más de 3,9 billones de pesos en créditos de vivienda, registrando un crecimiento del 80% respecto al mismo periodo de 2024. Este impulso ha consolidado su posición como líder en el mercado hipotecario colombiano. De ese volumen, el 50,9% correspondió a vivienda no VIS, un segmento que se ha erigido como motor fundamental de la recuperación inmobiliaria.

Las cifras son elocuentes: el saldo de capital total para vivienda no VIS en el primer trimestre de 2025 alcanzó los 65.420 miles de millones de pesos, con una variación trimestral del 0,9% frente al cierre de 2024. Estos números no solo reflejan la fortaleza del sector, sino también un cambio estructural en la demanda. Tras dos años de desaceleración, el segmento no VIS repuntó con un crecimiento del 29% en unidades vendidas durante el primer semestre de 2025, marcando un punto de inflexión en el panorama financiero residencial del país.

El Crédito de Vivienda No VIS: Un Nuevo Escenario para la Clase Media Colombiana

La estabilización de las tasas de interés ha sido un factor determinante en esta reactivación. El Banco de la República, tras una serie de recortes desde mediados de 2023, situó su tasa de referencia en 9,25%, manteniéndola inalterable desde septiembre de 2025. Esta política monetaria ha permitido que las entidades financieras, incluido Bancolombia, ofrezcan condiciones más competitivas en sus productos hipotecarios.

Actualmente, Bancolombia ofrece hipotecas no VIS desde 10,83% efectiva anual, posicionándose favorablemente frente a competidores directos como Banco de Occidente (11,4%), Banco Agrario (12,5%), BBVA (12,25%) y Banco de Bogotá (12,46%). La reducción de casi 400 puntos básicos desde los máximos de 2022, cuando las tasas superaban el 18%, ha modificado fundamentalmente la ecuación de acceso a la vivienda, facilitando la capacidad de pago para miles de hogares.

Pero, ¿qué define exactamente un crédito de vivienda no VIS? En términos técnicos, este producto financiero está diseñado para la adquisición de inmuebles cuyo valor comercial supere los 150 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV). Para el año 2025, esto se traduce en propiedades con un valor superior a aproximadamente 136 millones de pesos. Esta distinción es crucial, ya que categoriza el producto fuera del segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), que tiene un tope de 150 SMMLV en grandes ciudades, y lo orienta hacia la gama media-alta del mercado.

Decreto 583 de 2025: La Clave que Redefinió la Capacidad de Compra

Un cambio normativo significativo, el Decreto 583 expedido en mayo de 2025, ha transformado las reglas del juego para el crédito no VIS. Esta regulación elevó el límite máximo para que la primera cuota mensual de un crédito de vivienda no VIS represente hasta el 40% del ingreso familiar total de los solicitantes, un incremento sustancial desde el 30% anterior. Esta medida busca equiparar las condiciones de financiamiento entre los segmentos VIS y no VIS, ampliando el universo de hogares elegibles.

Para dimensionar el impacto de esta flexibilización, consideremos un ejemplo práctico: un hogar con ingresos de 6 SMMLV, aproximadamente 5,3 millones de pesos mensuales, vio aumentada su capacidad de compra en hasta un 35%. Esto significa que un hogar que antes podía acceder a una vivienda de 261 millones de pesos, ahora tiene la posibilidad de adquirir una propiedad valuada en hasta 335 millones. Según cálculos del Ministerio de Vivienda, esta medida beneficia potencialmente a 553.000 hogares colombianos, inyectando un nuevo dinamismo al mercado.

Una característica operacional relevante, que complementa la nueva normativa, es la flexibilidad de Bancolombia para considerar todos los ingresos del núcleo familiar al calcular la capacidad de endeudamiento. Esto incluye la suma de ingresos del cónyuge, compañeros permanentes y parientes hasta segundo grado de consanguinidad, siempre y cuando el solicitante principal aporte al menos 1 SMMLV mensual. Esta opción es particularmente valiosa para hogares donde ambos miembros participan activamente en el mercado laboral, multiplicando sus posibilidades de acceso al crédito.

Requisitos y Documentación: La Puerta de Entrada a la Solvencia

Acceder a un crédito hipotecario no VIS de Bancolombia implica cumplir con una serie de criterios demográficos y patrimoniales que aseguran la solvencia del solicitante. La edad es un parámetro inicial: se requiere tener entre 18 y 72 años. Para los trabajadores independientes, la edad mínima para solicitar el crédito se eleva a 22 años. Adicionalmente, el inmueble debe superar el valor comercial de 136 millones de pesos, y tanto el comprador como la vivienda deben estar debidamente registrados en los sistemas de información financiera, una práctica estándar en la mitigación de riesgos.

La documentación exigida por la entidad refleja un análisis exhaustivo del riesgo crediticio, esencial para la seguridad tanto del banco como del cliente. Los solicitantes asalariados deben presentar una fotocopia de su documento de identidad con huella y firma, un certificado laboral que especifique salario, fecha de ingreso y antigüedad (con expedición no mayor a 30 días), certificados de ingresos y retenciones del último año fiscal, y los últimos tres extractos de cuenta bancaria para evidenciar la operatividad financiera.

Para el segmento de trabajadores independientes, cuya inclusión financiera ha visto mejoras en 2025, la documentación es más detallada. Se exige la declaración de renta o la constancia de no declarante, estados financieros de los últimos dos años, y un certificado de ingresos expedido por un contador público que incluya su actividad económica, promedio de ingresos mensuales y una copia de su tarjeta profesional. Además, deben anexar un certificado de existencia del negocio, ya sea la Cámara de Comercio o una copia del RUT.

Los pensionados, por su parte, requieren una certificación de la entidad dispensadora de pensión junto con los desprendibles de los últimos tres meses de pago. Un paso común para todos los solicitantes es el diligenciamiento de un anexo de riesgo y formatos de seguros especializados, con la documentación validada notarialmente antes de pasar a la fase de evaluación. Esta densidad documental, aunque puede parecer rigurosa, responde a prácticas internacionales de mitigación de riesgo hipotecario y a los estándares regulatorios vigentes impuestos por la Superintendencia Financiera de Colombia.

El Proceso de Desembolso y la Estructura de Financiación

Bancolombia estructura el financiamiento del crédito no VIS bajo un principio conservador, buscando garantizar la solidez de la operación. La entidad financia hasta el 70% del valor comercial del inmueble, lo que implica que el comprador debe aportar el 30% restante como capital inicial. En un escenario práctico, para una vivienda de 300 millones de pesos, Bancolombia desembolsaría hasta 210 millones, requiriendo que el acreedor disponga de 90 millones antes de la solicitud. Este ratio 70%-30% es más restrictivo que el aplicado a la vivienda VIS (donde se financia hasta el 80%), reflejando una estrategia de gestión de riesgos orientada a propiedades de mayor valor.

El proceso de desembolso se organiza en tres etapas claramente definidas. La primera es la Solicitud, que puede iniciarse a través de diversos canales: la plataforma digital del banco, la línea telefónica disponible 24 horas, acudiendo a una sucursal física, o mediante un mediador especializado como un asesor de proyecto. La segunda etapa es la Documentación, donde el cliente debe consolidar y entregar el paquete completo de archivos requeridos. Finalmente, la tercera fase es el Avalúo, en la cual Bancolombia contrata a un perito externo especializado para estimar el valor comercial del inmueble, un servicio que, desde 2023, el banco asume sin costo adicional para el cliente.

Respecto al tiempo de desembolso, la información institucional señala que "puede variar según el estudio de aprobación del financiamiento solicitado". Esto sugiere que deficiencias en el cumplimiento documental o inconsistencias detectadas en el análisis de riesgo podrían prolongar el ciclo. Fuentes del sector, con las que he conversado en múltiples ocasiones, indican que el proceso típico oscila entre 45 y 90 días desde la aprobación de la oferta hasta el desembolso efectivo, sin contar los tiempos adicionales requeridos para trámites notariales, registro y la confirmación final del inmueble. ¿Le suena familiar esta variabilidad en los tiempos?

Flexibilidad y Beneficios: Una Propuesta de Valor Diferenciada

El portafolio de beneficios del crédito no VIS de Bancolombia se ha diseñado para ofrecer flexibilidad, un aspecto crucial dada la volatilidad macroeconómica que caracteriza al entorno colombiano. Estas opciones buscan adaptarse a las necesidades cambiantes de los deudores y diferenciar la oferta del banco en un mercado competitivo:

• Ajustes sin costo adicional: El cliente puede realizar cambios entre la modalidad de crédito en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real), realizar abonos totales o parciales sin penalización, modificar la fecha de pago y extender o comprimir el plazo hipotecario. Estos ajustes, particularmente la conversión entre modalidades de indexación, responden a ciclos de inflación y volatilidad del UVR que han marcado la última década.
• Opciones de plazo: El financiamiento se puede estructurar de 5 a 20 años en pesos con una tasa fija, o hasta 30 años en UVR con una tasa variable. Esta arquitectura de plazos permite a los compradores estratificar su servicio de deuda: quienes anticipan ingresos futuros crecientes pueden optar por plazos más cortos en pesos con cuota regresiva, mientras que aquellos preocupados por la inflación pueden elegir el UVR a 30 años, trasladando parte del riesgo inflacionario. Actualmente, el costo diferenciado entre modalidades se estabiliza alrededor de 50-100 puntos básicos a favor de los pesos, haciendo esta última opción más atractiva en contextos de inflación moderada como el de 2025.
• Asesoría especializada integral: Desde la precalificación hasta el posdesembolso, el cliente cuenta con la orientación de abogados, peritos e instrumentadores.
• Reducción de cuota por extensión de plazo: Para clientes con crédito ya desembolsado, Bancolombia permite ampliar el período de amortización sin costos administrativos, reduciendo el valor de la cuota mensual. Este beneficio es particularmente relevante ante choques macroeconómicos inesperados.
• Capacidad de endeudamiento por ingresos colectivos: La suma de hasta tres o cuatro ingresos familiares multiplica significativamente la capacidad de crédito. Un hogar de dos profesionales con ingresos de 4 millones de pesos mensuales cada uno puede acceder a un crédito superior a 500 millones de pesos, una cifra inalcanzable con un solo ingreso.
• Aplicabilidad a vivienda nueva y usada: El producto financia ambas categorías, con estudios jurídicos diferenciados. Para la vivienda usada, Bancolombia implementa revisiones adicionales de titularidad, gravámenes previos y conflictividad predial, mientras que para la nueva, acelera los desembolsos si el proyecto está financiado por la propia institución.

Análisis Crítico: Entre la Inclusión y la Vulnerabilidad del Mercado

El crédito no VIS de Bancolombia, en un contexto de normalización de tasas y flexibilización normativa, representa un avance significativo en la democratización del acceso a la vivienda para segmentos de ingresos medio-altos. La banda de 136 a 500 millones de pesos captura precisamente a ese grupo de colombianos con capacidad de pago, pero con insuficiencia de capital inicial, un segmento que históricamente ha enfrentado barreras al crédito formal, especialmente en el mercado de vivienda usada. He cubierto casos donde este tipo de flexibilizaciones han sido el único camino para que familias consoliden un patrimonio.

No obstante, varias tensiones y posibles riesgos merecen un escrutinio periodístico riguroso. Primero, el aumento de la relación cuota-ingreso del 30% al 40% si bien expande el acceso, también podría aumentar la fragilidad de los deudores ante escenarios de desempleo, enfermedad catastrófica o choques macroeconómicos. En un país donde las tasas de desempleo rondan el 8,6% y la vulnerabilidad laboral persiste, particularmente en sectores urbanos, concentrar el servicio hipotecario entre el 35% y el 40% del ingreso familiar puede restringir otros gastos esenciales y aumentar el riesgo de mora.

Segundo, la información asimétrica persiste. Aunque Bancolombia ofrece simuladores en línea y asesoría, muchos compradores, especialmente los independientes, no internalizan completamente el riesgo de las tasas variables en UVR cuando la inflación repunta, como sucedió de manera notable entre 2021 y 2023. Esto puede generar sorpresas desagradables en las cuotas mensuales y, en algunos casos, llevar a situaciones de estrés financiero.

Tercero, la concentración geográfica del mercado no VIS en grandes ciudades perpetúa brechas territoriales. Si bien Medellín (11.456 unidades), Bogotá (8.445) y Cartagena (6.396) capturaron aproximadamente el 60% de las ventas del primer semestre de 2025, regiones con menor presencia bancaria y menor poder adquisitivo experimentaron crecimientos porcentuales superiores (70%-90%), pero desde bases absolutas comparativamente menores. Esto limita la dispersión del crecimiento económico y el acceso equitativo a la vivienda en todo el territorio.

Finalmente, la dependencia de financiamiento público, aunque indirecta en este segmento, permanece. Aunque el Decreto 583 flexibiliza el acceso, cerca del 39,3% de los desembolsos de Bancolombia en 2025 fueron de vivienda VIS, lo que sugiere que sin subsidios estatales continuos, el segmento de menores ingresos se contraería significativamente. La anunciada reducción de subsidios para 2025 plantea riesgos de recesión en este subsegmento, realineando aún más la industria hacia la vivienda de gama media-alta y generando preguntas sobre la sostenibilidad de un mercado hipotecario equilibrado.

El Perfil del Comprador No VIS: Una Radiografía en Transformación

El perfil del solicitante promedio de crédito no VIS ha experimentado un cambio demográfico notable en 2025. Investigaciones recientes de Vivendo revelan que los hogares con ingresos inferiores a 3 millones de pesos disminuyeron un 21% en este segmento, mientras que aquellos con ingresos entre 4 y 8 millones de pesos aumentaron un 24%, y los superiores a 8 millones crecieron un 18%. Esto confirma una migración ascendente del perfil del comprador no VIS, que ahora se concentra en la clase media consolidada y profesionales establecidos con mayor capacidad de ingresos.

Geográficamente, el mercado no VIS, aunque muestra signos de expansión en otras regiones, permanece fuertemente concentrado en los principales centros urbanos del país. Medellín, Bogotá y Cartagena capturaron aproximadamente el 60% de las ventas del primer semestre de 2025. Sin embargo, regiones con menor poder adquisitivo y menor presencia bancaria, como Tunja, Pasto y municipios aledaños a Bogotá, experimentaron crecimientos porcentuales superiores (entre 70% y 90%), aunque partiendo de bases absolutas comparativamente menores.

Paradójicamente, mientras las ventas se recuperan, la disponibilidad de ahorros previos en los compradores se contrae. Los adquirientes de vivienda no VIS mostraron una reducción del 7,7% en disponibilidad de ahorro o cesantías en relación a 2024. Este fenómeno sugiere una mayor dependencia del crédito hipotecario como mecanismo de acceso al activo, lo que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad de la expansión crediticia ante eventuales conmociones económicas externas. Es una dinámica que, como periodista, siempre me lleva a cuestionar la solidez de la base financiera de los hogares.

Perspectivas para el Cierre de 2025 y Más Allá: Navegando la Incertidumbre

El mercado hipotecario no VIS colombiano entra en el último trimestre de 2025 con dinámicas complejas. Las ventas de vivienda nueva crecieron un 47,5% en unidades y un 44% en valor durante el primer semestre, con proyecciones de Camacol que apuntan a un 9% de crecimiento adicional para todo el año y un 11,5% para 2026. Bancolombia y sus competidores han realizado ajustes significativos al alza en las tasas en octubre, reflejando la estabilización de la tasa de referencia del Banco de la República en 9,25%, sugiriendo que el ciclo de reducciones ha culminado.

La capacidad del mercado para mantener este dinamismo dependerá críticamente de factores externos. La estabilidad inflacionaria (el IPC repuntó a 5,1% en agosto), la continuidad de los subsidios estatales en un contexto de presiones fiscales y el comportamiento del empleo en las economías urbanas serán determinantes. El segmento no VIS, aunque recuperado, sigue siendo más sensible a los ciclos de empleo profesional y la confianza empresarial que el segmento VIS, que está amortiguado por políticas de vivienda social.

Para Bancolombia, la posición de liderazgo en desembolsos no VIS ofrece una oportunidad única para profundizar las relaciones clientelares, fomentar el cross-selling de otros productos y retener clientes a largo plazo. Sin embargo, esta posición también concentra riesgos sistémicos: una contracción en el segmento de ingresos entre 4 y 8 millones de pesos, que hoy es el motor de crecimiento, podría impactar desproporcionadamente su cartera no VIS, un punto que los analistas de riesgo no pierden de vista.

En conclusión, el crédito de vivienda no VIS de Bancolombia en 2025 se presenta como un instrumento de inclusión financiera con limitaciones estructurales inherentes. Su éxito no puede medirse únicamente por el volumen de desembolsos o la competitividad de las tasas, sino por su capacidad de facilitar un acceso sostenible a vivienda digna sin comprometer la estabilidad financiera de los hogares. En este aspecto, el producto cumple parcialmente: ofrece un acceso ampliado a través de tasas competitivas y mecanismos flexibles de pago, pero perpetúa dependencias de subsidios públicos, concentración geográfica y vulnerabilidad ante variaciones macroeconómicas. Para 2026 y más allá, la relevancia de este producto dependerá no solo de la continuidad de tasas bajas, sino de la sostenibilidad del empleo, la estabilidad fiscal del Estado y la capacidad de la banca de equilibrar rentabilidad con responsabilidad crediticia en contextos de volatilidad estructural.