Leasing Habitacional en Colombia 2026: Radiografía de una Promesa
CONTENIDO:
- ¿Qué es el Leasing Habitacional? La teoría frente a la práctica
- Ventajas: Cuando la flexibilidad tiene su valor
- Desventajas: El precio oculto de la "flexibilidad"
- El Impacto Demográfico y la Accesibilidad Cuestionada en 2026
- Principales Entidades Financieras: ¿Quién ofrece qué?
- Caso de Estudio: ¿Realmente ahorra María con el Leasing Habitacional?
- Simuladores en Línea: ¿Herramienta útil o trampa?
- Perspectiva Crítica: ¿Solución o Espejismo en el Contexto de 2026?
- Recomendaciones Prácticas para Interesados
- Conclusión: Ni Solución Mágica ni Engaño, Sino Herramienta de Contexto
- Guía Completa de Leasing Habitacional en Colombia
Colombia cierra el tercer trimestre de 2026 con un panorama inmobiliario de contrastes. Aunque las ventas de vivienda nueva registraron un crecimiento acumulado del 12% en los primeros nueve meses, según reportes del DANE, la contracción del 0.5% en el PIB de la construcción durante el mismo período sugiere una paradoja: más transacciones en un sector con menor dinamismo productivo. Este escenario, sumado a una cartera hipotecaria de 144.460 miles de millones de pesos, donde el leasing habitacional representa solo el 19.6% del saldo total y muestra una tendencia decreciente en su participación, nos obliga a mirar con lupa la efectividad de esta herramienta.
La tasa de política monetaria del Banco de la República, fijada en 9.25% desde septiembre de 2026, mantiene las tasas de interés para créditos hipotecarios en un promedio de 11.78% efectiva anual. Esto, tres puntos porcentuales por encima de lo visto hace apenas un par de años, hace que la búsqueda de opciones más flexibles sea más apremiante para miles de colombianos. En este contexto, el leasing habitacional ha sido promocionado como una llave maestra, especialmente para segmentos históricamente excluidos del crédito tradicional. Pero, ¿realmente cumple esta promesa?
¿Qué es el Leasing Habitacional? La teoría frente a la práctica
El leasing habitacional es, en esencia, un contrato de arrendamiento financiero. Una entidad bancaria o financiera adquiere una vivienda a su nombre y la entrega al usuario para que la habite, a cambio del pago de un canon mensual. Este canon no es un simple arriendo; funciona como un "arriendo con opción de compra". A diferencia de un crédito hipotecario, donde el comprador es propietario desde el día uno y el inmueble se hipoteca como garantía, en el leasing el banco mantiene la propiedad legal durante toda la vigencia del contrato.
El proceso es aparentemente sencillo: el cliente selecciona la propiedad, la entidad la valora y la compra a su nombre, se firma el contrato de leasing y el usuario comienza a pagar las cuotas mensuales. Al finalizar el plazo, que suele oscilar entre 10 y 20 años, el cliente puede ejercer una opción de compra previamente pactada, que generalmente representa entre el 0% y el 30% del valor financiado. Si por alguna razón decide no comprar, simplemente devuelve el inmueble sin mayores ataduras. Esto, en teoría, aborda una de las principales barreras de acceso a la vivienda: la cuota inicial, permitiendo financiar hasta el 80% del valor, y en casos especiales, hasta el 90%.
Sin embargo, la realidad de esta promesa es más compleja. Si bien la flexibilidad de no exigir una cuota inicial tan elevada como el crédito hipotecario (que pide entre el 20% y el 30%) es atractiva, el hecho de no ser propietario legal durante años conlleva implicaciones significativas que a menudo se subestiman. Como periodista que ha seguido de cerca este sector, he visto cómo las expectativas de los usuarios, alimentadas por una comunicación bancaria a veces incompleta, chocan con los detalles más finos del contrato.
Ventajas: Cuando la flexibilidad tiene su valor
El argumento central del leasing habitacional reside en su flexibilidad. Al no requerir una cuota inicial significativa, se presenta como una opción viable para quienes tienen capacidad de flujo de caja mensual pero carecen de ahorros considerables, incluyendo a trabajadores independientes o con ingresos variables. Las tasas de interés para el leasing suelen ser competitivas; mientras los créditos hipotecarios promediaban entre el 10% y 17.7% en 2026, algunos leasings se ofertan desde el 9% E.A. en proyectos específicos con Davivienda o promedian el 10.75% en Bancolombia para clientes de nómina.
Los beneficios fiscales son un segundo pilar importante. El locatario (usuario) puede deducir hasta 1.200 UVT anuales en intereses pagados del leasing para la declaración de renta (equivalente a $49.7 millones en 2026). Para un trabajador asalariado, esto significa una base gravable menor y, por ende, un ahorro fiscal considerable. Además, si los pagos del canon se realizan a través de una Cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), el contribuyente puede reducir su base de retención en la fuente mensualmente, generando un ahorro fiscal inmediato. Esto podría significar miles de pesos extra en el bolsillo cada mes.
Otra ventaja operativa es la opción de cesión del contrato. Si el usuario necesita cambiar de ciudad o sus circunstancias económicas varían, puede traspasar el leasing a un tercero sin incurrir en los gastos de escritura o registro que sí son inherentes a la transferencia de un crédito hipotecario. Al ejercer la opción de compra al final del plazo, los gastos se reducen únicamente a los de escritura de la compraventa, eliminando los costos asociados a la constitución de una hipoteca. Además, la flexibilidad se extiende a los pagos: es posible hacer abonos extraordinarios a capital en cualquier momento sin penalización, lo que reduce el plazo o la opción de compra final, un salvavidas para autónomos con ingresos fluctuantes.
Desventajas: El precio oculto de la "flexibilidad"
Pero, ¿qué sucede cuando la letra menuda se lee con detenimiento? La flexibilidad del leasing habitacional tiene, lamentablemente, un costo oculto y a veces significativo. Durante los 10, 15 o 20 años de contrato, el usuario no es el propietario legal del inmueble. No obstante, sigue siendo responsable de todos los gastos asociados: impuestos prediales, servicios públicos, seguros de la vivienda y mantenimiento. Esta realidad choca con la creencia popular de que "el banco cubre todo" mientras se paga el arriendo.
El punto más crítico surge si el usuario decide abandonar el contrato anticipadamente o no ejercer la opción de compra al final. Todas esas cuotas pagadas, que han incluido capital e intereses, se pierden sin recuperación alguna. Un trabajador que invirtió en cánones durante 15 años, aportando cientos de millones, podría terminar sin nada si su situación laboral cambia drásticamente y no puede continuar. Este riesgo es substancial y rara vez se enfatiza en la promoción inicial.
Los costos iniciales, aunque no sean una "cuota inicial" como tal, también son significativos y a menudo invisibles en la publicidad. El avalúo técnico de la propiedad (entre $500.000 y $2.000.000), el estudio de títulos (de $1.000.000 a $3.000.000) y la validación jurídica suman una cifra considerable que debe ser asumida por el locatario. Aunque algunos bancos han eliminado estos cobros para proyectos específicos o aliados, persisten para propiedades usadas o de constructores no vinculados.
Finalmente, al ejercer la opción de compra, se incurre en gastos de escritura y registro que pueden oscilar entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. Asimismo, la responsabilidad por daños y deterioro recae completamente en el locatario. ¿Un techo dañado, pintura descascarada o problemas estructurales? Son costos que el usuario debe asumir, sin que el banco, como propietario legal, intervenga. ¿Le suena familiar esta lista de "extras" a lo que ya paga?
El Riesgo Contractual: Propiedad del Banco, Responsabilidad del Usuario
Existe un riesgo contractual poco mencionado: si el usuario incumple el pago de los cánones, el banco puede recuperar la propiedad de forma más expedita que en un proceso hipotecario tradicional. Utilizando cláusulas de terminación de arrendamiento, el proceso de desalojo es más rápido y potencialmente más perjudicial para el locatario, quien podría perder su hogar y el capital acumulado sin las salvaguardas de una ejecución hipotecaria. Además, algunos contratos incluyen penalizaciones por cancelación anticipada, desincentivando cualquier intento de salir del esquema antes de tiempo.
El Impacto Demográfico y la Accesibilidad Cuestionada en 2026
El contexto de 2026 revela un cambio demográfico fundamental: por primera vez en la historia reciente, más colombianos viven en arriendo que en propiedad. Un 45.7% renta versus 40.2% que es dueño de su vivienda, según BBVA Research. Esta tendencia es especialmente marcada en la población joven, donde solo el 9.8% de los menores de 30 años posee vivienda propia, y la tasa de desempleo juvenil alcanza un preocupante 17.1% en el primer trimestre de 2026, casi el doble de la tasa general.
El salario promedio para jóvenes entre 20 y 30 años ronda los $1.500.000 a $2.000.000 mensuales. Una vivienda VIS, por su parte, cuesta entre $135 millones y $174 millones. Incluso con subsidios gubernamentales, las exigencias de endeudamiento del sistema financiero tradicional quedan fuera del alcance para muchos. Aquí es donde el leasing habitacional teóricamente debería brillar. Sin embargo, el 39.7% de los jóvenes señala la ausencia de vida crediticia como su mayor obstáculo, y el 29% identifica la falta de empleo fijo como un bloqueo, según un estudio de Metrocuadrado. La realidad es que el leasing habitacional, diseñado como herramienta de inclusión, sigue excluyendo a quienes realmente lo necesitan.
Los requisitos que realmente importan
Aunque los requisitos oficiales suelen ser amplios (ingresos desde un salario mínimo legal vigente de $1.315.000 en 2026, capacidad crediticia, edad entre 18 y 70 años), la práctica bancaria es más restrictiva. Los bancos suelen requerir al menos dos años de antigüedad laboral, rechazando a trabajadores formalizados hace menos de un año. Los trabajadores autónomos enfrentan exigencias aún mayores: declaraciones de renta de los últimos tres años, comprobación de ingresos por promedio de ventas, y en ocasiones, un aval bancario adicional. Esto significa que un joven vendedor autónomo que gana $2 millones mensuales, teóricamente suficiente para una vivienda VIS, encontrará barreras si su ingreso no es "formalizable" bajo los estrictos estándares bancarios.
Principales Entidades Financieras: ¿Quién ofrece qué?
Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá y el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) son los principales actores en el mercado del leasing habitacional en Colombia, cada uno con enfoques y condiciones particulares:
- Bancolombia: Líder del mercado en 2026, ofrece tasas desde 9% E.A. para clientes con cuenta de nómina en proyectos vinculados, y un promedio de 10.79% en general. Permite financiar hasta el 90% del valor comercial para inmuebles No VIS, con plazos de hasta 20 años. Su proceso digital es ágil, permitiendo una aprobación inicial en minutos. Requiere ingresos desde un SMMLV y certificación laboral no mayor a 60 días.
- Davivienda: Se posiciona como la entidad más flexible para trabajadores autónomos. Ofrece tasas desde 9% E.A. en proyectos financiados y hasta 11.15% para vivienda nueva de constructores aliados. Es más permisivo con trabajadores independientes con menos antigüedad laboral y su simulador es accesible sin afiliación previa. Financia hasta el 80% en modalidades estándar, con posibilidad de llegar al 90% bajo análisis especial.
- Banco de Bogotá: Destaca por su transparencia y tasas competitivas, con un promedio de leasing habitacional del 13.25%. Si bien es superior a Bancolombia y Davivienda, ofrece mayor flexibilidad en estructuras de pago y es atractivo para profesionales independientes establecidos que requieren menos comprobantes de ingresos. Su plataforma digital permite la pre-aprobación sin necesidad de visitar una sucursal.
- Fondo Nacional del Ahorro (FNA): Como entidad pública, ofrece las tasas más bajas del mercado, desde 7% hasta 13% según el nivel de ingresos del afiliado. Para afiliados menores de 30 años, aplica un descuento adicional de 50 puntos básicos. Financia hasta el 85% en leasing habitacional No VIS y hasta el 90% para ciertos segmentos. Sin embargo, exige estar afiliado al FNA por cesantías o ahorro voluntario, lo que representa una barrera administrativa para trabajadores informales.
Posicionamiento por Demografía: ¿A quién le conviene cada entidad?
La elección de la entidad depende fuertemente del perfil del solicitante:
- Para jóvenes sin vida crediticia: Davivienda es la opción más pragmática, aceptando primeros empleos formalizados con solicitud simultánea. Su aprobación es rápida y el proceso digital minimiza la frustración de posibles rechazos en sucursal, aunque sus tasas no sean las más bajas.
- Para trabajadores autónomos con ingresos variables: Bancolombia y el FNA ofrecen mejores términos si la persona puede comprobar ingresos consistentes. El FNA es ideal si el autónomo ya está afiliado. Bancolombia es más rápido si ya es cliente con historial. Davivienda podría ser preferible para autónomos muy recientes en la formalización.
- Para personas de clase media baja (1 a 3 SMMLV): El FNA brinda las tasas más bajas, pero su requisito de afiliación es clave. Si no se está afiliado, Bancolombia con nómina domiciliada representa un buen equilibrio. Banco de Bogotá es una alternativa si se requiere mayor flexibilidad en la documentación.
Caso de Estudio: ¿Realmente ahorra María con el Leasing Habitacional?
Consideremos a María, de 28 años, trabajadora social con un salario de $2.200.000 mensuales. Paga un arriendo de $900.000 en Bogotá y aspira a tener su propia vivienda VIS de $500 millones. No tiene los $150 millones (30%) de cuota inicial para un crédito hipotecario tradicional.
Opción 1: Crédito Hipotecario (tradicional)
- Requiere $150 millones en ahorros iniciales.
- Con subsidio de $50 millones, seguiría necesitando $100 millones.
- Tiempo estimado de ahorro: 2-3 años, con el riesgo de que los precios de vivienda suban un 15-20% en ese lapso.
Opción 2: Leasing Habitacional (con Bancolombia, financiando 90%)
María necesitaría una cuota inicial de $50 millones (10%). Su canon mensual sería de aproximadamente $3.200.000 (incluyendo capital, interés y seguros). Esto significa pagar $700.000 más que su arriendo actual, pero invirtiendo en patrimonio. Después de 15 años, ejercería la opción de compra por $50 millones adicionales (el 10% residual).
Una primera vista sugiere que María economizaría $364 millones eligiendo leasing, pero aquí están los números no mencionados:
| Concepto | Costo Estimado | Periodicidad / Nota |
|---|---|---|
| Avalúo, estudio de títulos, notaría iniciales | $5.000.000 | Pago único al inicio |
| Impuestos prediales anuales | $600.000 | Responsabilidad de María (anual) |
| Mantenimiento anual promedio | $1.000.000 | Responsabilidad de María (anual) |
| Seguro de vivienda | $200.000 | Incluido en canon, pero es costo directo |
| Escritura de opción de compra | $3.000.000 | Pago único al final (año 15) |
El costo real del leasing para María, al considerar estos gastos adicionales, ascendería a $687 millones, una cifra que solo dista en $57 millones del crédito hipotecario cuando se suman todos los gastos. Y, crucialmente, María no es propietaria hasta el año 15; si pierde el empleo en el año 10, podría perder todo lo invertido. Esta es la complejidad que muchos desconocen al tomar la decisión.
Beneficios Fiscales: Una lupa sobre el ahorro real
El argumento de los "beneficios fiscales" es real, pero requiere contexto. El Artículo 119 del Estatuto Tributario permite deducir intereses pagados por vivienda hasta 1.200 UVT anuales. Para María, con un salario de $2.200.000, los intereses pagados en un año de leasing serían aproximadamente $5.8 millones. Aplicando una tasa marginal del 37% (para un ingreso anual de $26.4 millones), su ahorro fiscal sería de alrededor de $2.1 millones anuales. Esto es significativo, pero no representa una revolución financiera para la mayoría de los usuarios.
El beneficio a través de la cuenta AFC es, quizás, más democrático. María podría reducir su base de retención en la fuente mensualmente, lo que equivale a un retorno del 8-12% de sus contribuciones parafiscales. Este ahorro suma, pero exige que el usuario conozca y sepa cómo utilizar esta herramienta, un conocimiento financiero que, lamentablemente, el 29% de jóvenes colombianos no posee, según Metrocuadrado.
Simuladores en Línea: ¿Herramienta útil o trampa?
Todos los principales bancos ofrecen simuladores en línea. Bancolombia, Davivienda y Banco de Bogotá cuentan con herramientas accesibles sin autenticación previa, permitiendo estimar cuotas en minutos. Estos simuladores son un buen punto de partida, pero pueden ser engañosos.
El simulador de Bancolombia, por ejemplo, podría mostrar una cuota de $3.2 millones para un leasing de $450 millones a 15 años, pero no especifica que esta cifra puede variar hasta un 20% dependiendo de la opción de compra final y otros factores. El de Davivienda ofrece comparaciones directas entre crédito y leasing, pero tiende a subestimar los costos de mantenimiento. El simulador de Banco de Bogotá es, de los tres, el más honesto, al advertir explícitamente que "se incurrirá en avalúo, estudio de títulos y gastos de notaría". La recomendación es usar múltiples simuladores y, fundamentalmente, consultar a un asesor especializado de cada banco, sin conformarse con el primer resultado. Las variaciones entre instituciones para el mismo bien pueden ser de $200.000 a $400.000 mensuales por diferencias en tasas o estructura de la opción de compra, una cifra que en 15 años puede sumar millones.
Perspectiva Crítica: ¿Solución o Espejismo en el Contexto de 2026?
A finales de 2026, el leasing habitacional enfrenta una paradoja: aunque teóricamente más accesible en requisitos formales, es menos viable que nunca para quienes más lo necesitan. La elevada tasa de desempleo juvenil (17.1%) implica que la mayoría de quienes están en edad de adquirir su primera vivienda no tienen los ingresos estables que satisfagan los mínimos bancarios. Su participación en la cartera hipotecaria ha caído a 19.6%, sugiriendo que ni siquiera los demandantes de crédito lo prefieren más que en años anteriores, cuando representaba entre el 25% y 30%.
La razón es sencilla: para quien posee capital, el crédito hipotecario sigue siendo más barato a largo plazo por la propiedad inmediata y la acumulación de patrimonio. Para quien carece de capital, el leasing es inaccesible debido a los requisitos de ingresos formales y estables. El segmento que realmente podría beneficiarse (trabajadores informales, por cuenta propia sin formalización, jóvenes desempleados) permanece fuera de su alcance.
El mercado de arriendo en Colombia, con 7.3 millones de hogares arrendatarios versus 7.1 millones en propiedad, sigue siendo una opción más atractiva para millones de personas que buscan la flexibilidad de moverse, cambiar de barrio o reducir costos mensuales, algo que ni el leasing ni la hipoteca permiten con facilidad. Las políticas públicas, como la suspensión del programa Mi Casa Ya en 2024, también han afectado la capacidad del leasing para ser una herramienta de inclusión, especialmente en vivienda VIS, donde podría haber tenido un mayor impacto social. Sin subsidios, los requisitos de ingreso se vuelven aún más restrictivos.
Recomendaciones Prácticas para Interesados
Si está evaluando el leasing habitacional, considere estas recomendaciones:
- Para jóvenes sin historia crediticia: Comience con un crédito de consumo pequeño para construir historial. Después de 12 meses, solicite leasing habitacional. Davivienda suele ser la entrada más amigable.
- Para trabajadores autónomos: Formalícese ante la DIAN con al menos un año de antelación. Mantenga cuentas bancarias claras que reflejen flujos consistentes. Tenga a mano sus últimas tres declaraciones de renta y seis meses de extractos bancarios.
- Para la clase media: Si tiene nómina domiciliada, use Bancolombia, sus tasas de 9-10% son genuinamente competitivas. Si es afiliado al FNA, priorice esta entidad. Siempre simule en al menos tres bancos; la diferencia de $200.000 mensuales puede sumar $36 millones en 15 años.
- Para seleccionar la propiedad: Tras la aprobación, utilice el tiempo máximo permitido (usualmente 18 meses) para encontrar la vivienda adecuada. No se apresure; una mala elección será un costo significativo durante 15 años.
- Asesoría: Consulte siempre a un asesor de las entidades, preferentemente especializado en vivienda. Los requisitos y costos varían, y un buen asesor puede orientarlo sobre las mejores opciones.
Conclusión: Ni Solución Mágica ni Engaño, Sino Herramienta de Contexto
El leasing habitacional en Colombia, a octubre de 2026, es lo que ha sido siempre: una alternativa para quien se encuentra en una posición intermedia. No es una solución para la pobreza, ya que sus requisitos de formalidad siguen siendo barreras insuperables para la mayoría de los trabajadores informales. Pero tampoco es una estafa si se utiliza conscientemente y con un entendimiento claro de sus implicaciones.
Su decreciente participación en la cartera hipotecaria sugiere que ni los bancos ni los usuarios lo ven como la principal vía de acceso a la vivienda. Las tasas más bajas (9-10%) atraen a algunos, pero el requisito de no ser propietario legal durante años disuade a quienes realmente pueden permitirse la compra de una casa. La realidad es que el acceso a la vivienda en Colombia sigue siendo un problema estructural de ingresos, no de herramientas financieras innovadoras. María, nuestra trabajadora social, puede acceder al leasing, pero su vecino vendedor ambulante no, no por falta de un "producto financiero" sino porque gana $800.000 mensuales y es informal.
Hasta que el país no aborde frontalmente la informalidad laboral (que afecta a más del 60% de los trabajadores), la desigualdad salarial y la especulación inmobiliaria que presiona los precios, ningún producto –crédito, leasing o subsidio– será suficiente. El leasing habitacional es una herramienta útil para quienes ya han superado la lotería de tener un empleo formal y estable; para todos los demás, lamentablemente, sigue siendo una promesa sin una entrega masiva.
