Codeudor Hipotecario en Colombia 2025: Un Compromiso Patrimonial Sin Límites
CONTENIDO:
- El Mercado Hipotecario en Colombia (2025): Entre Reactivación y Cautela
- El Codeudor: La Figura del Deudor Solidario y sus Implicaciones Legales
- Riesgos y Consecuencias: El Compromiso Patrimonial del Codeudor
- Embargos y Pérdida de Activos
- Embargo de Salarios: Límites Legales Relativos
- Reportes Negativos en Centrales de Riesgo
- Procesos Judiciales y Costos Legales
- Requisitos Esenciales para Calificar como Codeudor en 2025
- Edad y Capacidad Legal
- Historial Crediticio Impecable
- Ingresos Demostrables y Estabilidad Laboral
- Residencia Legal en Colombia y Otros Factores
- Más Allá de la Vida: La Deuda del Codeudor y sus Herederos
- Crédito Hipotecario en Pareja: Una Decisión con Doble Compromiso
- Revisión Exhaustiva de Historiales Crediticios
- Evaluación Seria de la Estabilidad de la Relación
- Definición Explícita de Aportes Financieros y Cuota Inicial
- UVR o Pesos: Elegir la Modalidad y Entender el Riesgo para el Codeudor
- Análisis Final: La Lucidez Necesaria Antes de Firmar un Aval
- Guía Completa sobre Codeudor e Deudor Solidario en Créditos Hipotecarios
El mercado hipotecario colombiano ha experimentado una expansión significativa en 2025. Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), la cartera hipotecaria de vivienda alcanzó los $144.460 miles de millones en el segundo trimestre, reflejando un incremento anual del 10,0% respecto al mismo período de 2024. Este dinamismo, impulsado por una reducción en las tasas de interés del Banco de la República hasta el 9,25% en septiembre, ha reactivado la búsqueda de vivienda propia, llevando a muchos a considerar la figura del codeudor como vía de acceso.
No obstante, la decisión de ser codeudor va mucho más allá de una simple firma; implica un compromiso patrimonial que, en el contexto legal colombiano, es prácticamente ilimitado. Como periodista financiero que ha cubierto de cerca el sector, he visto cómo esta figura, tan común para acceder a la financiación, puede transformarse en una carga financiera y legal considerable si no se comprende a cabalidad.
El Mercado Hipotecario en Colombia (2025): Entre Reactivación y Cautela
Las cifras de desembolsos en el segundo trimestre de 2025 evidencian esta reactivación: se distribuyeron $6.532.510 millones de pesos, de los cuales $5.401.459 millones correspondieron a créditos de vivienda. Bogotá D.C. lidera el mercado con el 29,5% del total de créditos, seguida por Valle del Cauca y Antioquia. Este entorno, aunque favorable para nuevos créditos, exige una prudencia extrema, especialmente para quienes asumen la responsabilidad de un codeudor.
La estructura de la cartera, con el 80,4% en créditos tradicionales y el 19,6% en leasing habitacional, revela una madurez del mercado. Sin embargo, es precisamente en este escenario de crecimiento donde los riesgos inherentes a la solidaridad de la deuda pueden pasar desapercibidos ante la ilusión de una oportunidad inmejorable.
El Codeudor: La Figura del Deudor Solidario y sus Implicaciones Legales
Cuando una persona se constituye como codeudor en un crédito hipotecario, adquiere la categoría legal de deudor solidario, conforme lo establece el Código Civil Colombiano en sus artículos 1568 a 1579. Esta distinción es fundamental para comprender las implicaciones reales de esta figura, pues difiere sustancialmente de un simple "fiador" o "avalista" en otros contextos.
El artículo 1568 del Código Civil es categórico: la solidaridad en las obligaciones debe ser expresamente declarada. En materia hipotecaria, esta solidaridad pasiva se pacta explícitamente en los contratos de crédito. Esto significa que la entidad financiera, como acreedor, tiene el derecho irrestricto de dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios (principal o codeudor) para exigir el pago total de la obligación, sin que estos puedan oponer el beneficio de división de la deuda. El artículo 1571 del Código Civil refuerza esta prerrogativa: "El acreedor podrá dirigirse contra todos los deudores solidarios conjuntamente, o contra cualquiera de ellos a su arbitrio, sin que por este pueda oponérsele el beneficio de división".
En la práctica, si el deudor principal incumple, el codeudor no puede excusarse alegando que solo le corresponde una parte proporcional de la deuda. El banco puede reclamarle la totalidad, indistintamente. Para un crédito hipotecario No VIS desembolsado a mediados de 2025, con tasas que oscilan entre el 10,37% y el 12,5% efectivo anual, esta responsabilidad solidaria implica que tanto el deudor como el codeudor responden con la totalidad de su patrimonio por una deuda que podría superar fácilmente los $200 a $500 millones de pesos, dependiendo del valor del inmueble.
Riesgos y Consecuencias: El Compromiso Patrimonial del Codeudor
Las implicaciones de ser codeudor van mucho más allá de una simple firma; son riesgos tangibles que pueden afectar profundamente la estabilidad financiera y patrimonial de una persona. Las entrevistas con usuarios que han enfrentado estas situaciones revelan el desconocimiento sobre la magnitud del compromiso.
Embargos y Pérdida de Activos
Cuando el deudor principal incumple el pago de las cuotas, la entidad financiera tiene la facultad de iniciar procesos ejecutivos. Esto no solo puede llevar al embargo de la vivienda hipotecada, sino que también permite perseguir los bienes del codeudor de manera directa. El Código General del Proceso (artículos 588 a 602) contempla una amplia gama de bienes susceptibles de medidas cautelares:
- Inmuebles: Casas, apartamentos y demás bienes raíces de propiedad del codeudor pueden ser embargados y rematados. He cubierto casos donde codeudores han perdido su propia vivienda por la deuda ajena.
- Vehículos y bienes muebles: Automóviles, motocicletas y otros bienes de valor considerable pueden ser incautados.
- Cuentas bancarias: Bloqueos sobre saldos en cuentas corrientes, de ahorro o depósitos a término, congelando recursos por tiempo indeterminado.
Embargo de Salarios: Límites Legales Relativos
El embargo de salarios es una de las medidas más frecuentes contra codeudores morosos. Si bien el Código Sustantivo del Trabajo establece que el salario mínimo legal vigente (SMLV) es inembargable ($1.423.500 para 2025), existen importantes excepciones. En créditos hipotecarios de vivienda:
- Si el salario del codeudor no supera el SMLV, esa cantidad base es inembargable.
- Sin embargo, si el salario excede el mínimo, puede embargarse el 20% del excedente. Por ejemplo, si un codeudor gana $3.000.000 mensuales, el banco podría embargar el 20% de $1.576.500, aproximadamente $315.300 mensuales.
Las únicas excepciones que permiten embargar hasta el 50% del salario incluyen deudas por pensión alimentaria y obligaciones con cooperativas legalmente autorizadas. Es crucial entender que estas protecciones son limitadas.
Reportes Negativos en Centrales de Riesgo
Una consecuencia casi inmediata del incumplimiento es el reporte negativo en las centrales de riesgo (TransUnion, Datacrédito y Procrédito). Tras la notificación al deudor moroso y un plazo de 20 días calendario para subsanar, la información es reportada. Este reporte permanecerá en el historial crediticio del codeudor durante el doble del tiempo que haya permanecido en mora, con un máximo histórico de cuatro años. ¿Le suena familiar la frustración de ver un buen historial arruinado por una deuda de terceros?
Esta inclusión afecta significativamente la capacidad de obtener nuevos créditos, las tasas de interés en futuras operaciones, e incluso puede influir en decisiones de empleadores para contratación o cambios laborales. Es un impacto sistémico en la vida financiera.
Procesos Judiciales y Costos Legales
La persistencia de la mora lleva a la entidad financiera a iniciar procesos ejecutivos ante juzgados civiles. El codeudor, al ser demandado, debe asumir no solo la deuda principal, sino también los costos procesales, que pueden ser cuantiosos:
- Honorarios de abogado: Pueden oscilar entre el 5% y el 20% del monto en disputa, o entre 1 y 20 salarios mínimos mensuales, dependiendo de la complejidad. En un saldo adeudado de $150 millones de un crédito hipotecario, esto representaría entre $7.500.000 y $30.000.000 en costos legales.
- Tasas judiciales: Aranceles por radicación de demandas, notificaciones y resoluciones.
- Gastos de peritos: Si se requiere la tasación de bienes, los honorarios pueden costar entre $2.000.000 y $8.000.000.
Francamente, estos costos adicionales son una carga financiera brutal para quien ya enfrenta la presión de una deuda ajena.
Requisitos Esenciales para Calificar como Codeudor en 2025
Las instituciones financieras en Colombia, según mi observación constante del mercado, aplican criterios rigurosos para aceptar un codeudor. Aunque hay variaciones entre bancos, los requisitos generales buscan mitigar el riesgo de incumplimiento.
Edad y Capacidad Legal
El codeudor debe ser mayor de 18 años y, generalmente, menor de 65 años al momento de la solicitud. Algunos bancos, como el Fondo Nacional del Ahorro, pueden extender este límite hasta los 70 años si hay una capacidad de pago sólida. Esta restricción de edad no es arbitraria; responde al análisis de riesgo crediticio de ingresos decrecientes o mayor probabilidad de insolvencia en edades avanzadas.
Historial Crediticio Impecable
Este es, sin duda, el requisito más escrutado. El codeudor debe:
- No estar reportado negativamente en ninguna central de riesgo.
- Demostrar un comportamiento de pago consistentemente positivo en sus obligaciones pasadas.
- Tener un puntaje crediticio dentro de los rangos aceptados por la institución (cifras que, por cierto, no son públicas).
Una única marca negativa activa puede resultar en el rechazo inmediato de toda la solicitud, evidenciando la intolerancia al riesgo de las entidades.
Ingresos Demostrables y Estabilidad Laboral
El codeudor debe acreditar ingresos mensuales que, sumados a los del deudor principal, permitan cubrir la cuota del crédito sin comprometer la solvencia. Las exigencias de relación cuota-ingreso varían: para vivienda VIS, la cuota mensual no debe superar el 40% del ingreso total del grupo familiar; para vivienda No VIS, este límite suele ser del 30%. Es una medida preventiva para evitar el sobreendeudamiento.
La documentación válida incluye certificaciones laborales, declaraciones de renta, estados de cuenta. Para pensionados, se requiere demostración de ingresos adicionales a la pensión, lo cual resulta un desafío considerable para muchos.
Residencia Legal en Colombia y Otros Factores
Se exige que el codeudor tenga domicilio permanente en Colombia o, si vive en el exterior, posea bienes raíces nacionales que respalden la obligación. Esta condición facilita los procesos de cobranza y ejecución de garantías en jurisdicción nacional.
Además, los bancos establecen restricciones adicionales. Por ejemplo, el cónyuge del deudor principal no puede ser codeudor en muchas instituciones debido a conflictos potenciales en caso de separación. Igualmente, una persona no puede ser codeudor de más de dos solicitudes simultáneamente sin una capacidad económica excepcional.
Más Allá de la Vida: La Deuda del Codeudor y sus Herederos
Una de las facetas menos comprendidas, y francamente, más impactantes de la responsabilidad del codeudor, es lo que ocurre con la obligación tras su fallecimiento. Según el Código Civil Colombiano, esta responsabilidad no desaparece, sino que se transmite.
El artículo 1580 del Código Civil es claro: "Los herederos de cada uno de los deudores solidarios son, entre todos, obligados al total de la deuda; pero cada heredero será solamente responsable de aquella cuota de la deuda que corresponda a su porción hereditaria".
Esto se traduce en consecuencias directas:
- Si un codeudor muere, la deuda hipotecaria se transmite automáticamente a sus herederos, en proporción a sus cuotas de herencia.
- Los herederos adquieren la responsabilidad de pagar el saldo total del crédito, junto con el deudor principal.
- La entidad crediticia simplemente redirige sus reclamaciones hacia los herederos, sin necesidad de iniciar nuevos procesos complejos.
Los herederos tienen opciones limitadas: pueden aceptar la herencia a beneficio de inventario (limitando su responsabilidad al valor de los bienes heredados), o pueden repudiarla completamente, perdiendo todo derecho a los bienes, pero quedando exonerados de las deudas. En la práctica, esto genera numerosos litigios, donde familias descubren que sus herencias incluían obligaciones inesperadas, optando frecuentemente por repudiar cuando los pasivos superan los activos.
Crédito Hipotecario en Pareja: Una Decisión con Doble Compromiso
La figura del codeudor es especialmente compleja en el contexto de parejas casadas o en unión marital de hecho. En 2025, con tasas hipotecarias promedio del 11,6% para vivienda VIS y entre 10,37% y 12,5% para No VIS, muchas parejas combinan sus ingresos para acceder a la vivienda. Sin embargo, esta decisión, aunque práctica, conlleva riesgos específicos que deben ser evaluados con la mayor honestidad.
Revisión Exhaustiva de Historiales Crediticios
Antes de firmar cualquier documento, es imperativo que ambas partes obtengan reportes completos de las tres centrales de riesgo. Un reporte negativo no detectado puede frustrar toda la solicitud. Es crucial también verificar la existencia de errores o reportes duplicados que puedan dañar injustamente el historial de alguno.
Evaluación Seria de la Estabilidad de la Relación
Aunque nadie quiere pensar en ello al adquirir vivienda, la separación o divorcio con una hipoteca conjunta genera graves complicaciones legales. La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema de Justicia colombiana establece que las deudas contraídas durante el matrimonio o unión marital se presumen sociales, lo que significa que ambos cónyuges continúan siendo responsables ante el banco después de la separación, incluso si la vivienda se asigna judicialmente a uno solo.
En caso de divorcio, ninguna de las partes puede liberarse unilateralmente de la responsabilidad ante el banco. La única solución es que el cónyuge que se queda con la vivienda refinancie el crédito únicamente a su nombre, lo cual requiere una nueva aprobación bancaria que puede implicar condiciones menos favorables.
Definición Explícita de Aportes Financieros y Cuota Inicial
Documentar claramente quién aporta la cuota inicial y cómo se distribuirán los pagos mensuales es fundamental. Esta claridad, idealmente formalizada ante notario, previene futuras controversias. Los expertos recomiendan una cuota inicial lo más alta posible, preferiblemente entre el 30% y el 40% del valor del inmueble, en lugar del mínimo del 20-30% que permiten los bancos. Una cuota inicial mayor reduce el capital financiado, resultando en pagos mensuales significativamente menores (una reducción de $150.000 a $200.000 en un inmueble de $500 millones con tasa del 11% a 20 años), lo que a su vez disminuye el riesgo tanto para el deudor principal como para el codeudor.
UVR o Pesos: Elegir la Modalidad y Entender el Riesgo para el Codeudor
En Colombia, los créditos hipotecarios No VIS se ofrecen en dos modalidades principales, ambas susceptibles de incluir codeudores, y cada una con implicaciones distintas para el compromiso solidario.
Créditos en UVR (Unidad de Valor Real)
Los créditos en UVR se indexan automáticamente a la inflación mensual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto significa que:
- Las cuotas iniciales suelen ser más bajas, facilitando el acceso.
- Sin embargo, las cuotas y el saldo de la deuda pueden aumentar significativamente si la inflación repunta.
- Las tasas promedian entre 9,50% y 12,59% efectivo anual.
Los créditos en UVR son particularmente riesgosos para codeudores. En escenarios de inflación alta, como la experimentada en 2023 (cercana al 13%), las cuotas pueden aumentar drásticamente, comprometiendo la capacidad de pago de ambos deudores solidarios simultáneamente. Esto puede generar una espiral de deuda inesperada.
Créditos en Pesos
Los créditos en pesos, por su parte, mantienen cuotas fijas durante todo el plazo, proporcionando una estabilidad presupuestaria predecible. Actualmente:
- Las tasas oscilan entre 10,79% y 17,747% efectivo anual.
- Las cuotas mensuales permanecen constantes, sin importar la inflación.
- El codeudor conoce exactamente su obligación mensual durante todo el plazo (15 a 20 años).
Aunque las tasas en pesos suelen ser más altas que las iniciales en UVR, la previsibilidad facilita enormemente la planificación financiera, tanto para el deudor principal como para el codeudor. Ambas modalidades incluyen seguros obligatorios (vida, incendio, terremoto), que incrementan la cuota pero protegen a las partes ante imprevistos.
Análisis Final: La Lucidez Necesaria Antes de Firmar un Aval
Ser codeudor en un crédito hipotecario en Colombia en 2025 implica asumir un compromiso que va mucho más allá de una simple formalidad. Es hipotecar la totalidad del patrimonio personal durante 15 a 20 años por una obligación de la cual, salvo en casos de pareja o familia directa, uno no es el beneficiario principal. La realidad es que muchos desconocen la profundidad de esta responsabilidad hasta que es demasiado tarde.
Con una cartera hipotecaria que alcanza los $144.460 miles de millones y un crecimiento constante, y con tasas de política del Banco de la República en un punto relativamente bajo, la tentación de acceder a vivienda es grande. Sin embargo, esta ventana de oportunidad puede generar sobreendeudamiento si los riesgos no se evalúan con un rigor extremo. Las entrevistas con directores de entidades financieras confirman que la principal causa de mora es la subestimación de la capacidad de pago a largo plazo.
Antes de aceptar ser codeudor, cada persona debe realizar una evaluación honesta y fría. ¿Puedo pagar esta deuda si el deudor principal pierde su empleo o afronta una crisis económica? ¿Tengo ahorros suficientes para no entrar en mora inmediata? ¿Confío plenamente en la capacidad y voluntad de pago de la otra persona, incluso en escenarios adversos? ¿Estoy dispuesto a afrontar procesos judiciales, embargos y reportes en centrales de riesgo? El codeudor no es un mero aval o testigo. Es un titular de la obligación, tan responsable como el deudor principal ante la ley, pero sin control directo sobre el activo que respalda la deuda. En ese sentido, constituye una de las responsabilidades financieras más severas que puede asumir un ciudadano colombiano.
La transparencia y la comunicación abierta entre deudor principal y codeudor, junto con una profunda comprensión de las implicaciones legales y financieras, son el único camino para mitigar los riesgos. Un pacto de confianza no es suficiente; la ley exige un pacto de solidaridad patrimonial sin fisuras.
Fuentes Consultadas:
- DANE, Boletín técnico: Cartera Hipotecaria de Vivienda, segundo trimestre 2025.
- DANE, Boletín técnico: Financiación de Vivienda, segundo trimestre 2025.
- Banco de la República, decisiones de política monetaria, septiembre 2025.
- Código Civil Colombiano, Artículos 1568, 1571, 1580.
- Código General del Proceso, Artículos 588-602.
- Código Sustantivo del Trabajo.
- Bancolombia, Davivienda, Scotiabank Colpatria, AV Villas: Tasas vigentes octubre 2025.
- TransUnion (CIFIN), Datacrédito (Experian), Procrédito: Información general sobre reportes.
- Observatorio Hábitat, Financiación de vivienda, septiembre 2025.
- Corte Suprema de Justicia, jurisprudencia sobre obligaciones en matrimonio y unión marital.
