Remates Bancarios en Colombia 2026: ¿Una Oportunidad con Riesgos?

CONTENIDO:

• ¿Qué son los Remates Bancarios y por qué existen? La Cartera Vencida como Origen
• El intrincado camino: Proceso de compra en remate, paso a paso
• 1. Identificar el bien y el juzgado competente
• 2. Consignar el 40 por ciento del avalúo como garantía
• 3. Revisar la documentación y conocer los problemas del inmueble
• 4. Presentarse el día del remate con la oferta sellada
• 5. Pagar el saldo dentro de cinco días
• 6. Pagar el impuesto de remate y otros costos
• 7. Obtener la adjudicación y la entrega del inmueble
• Riesgos ocultos: más allá del precio de ganga
• La imposibilidad de inspeccionar el inmueble con anticipación
• Gastos adicionales imprevistos
• Problemas jurídicos del inmueble
• Acceso y Transparencia: ¿Quién se entera y quién participa realmente?
• Remate vs. Crédito Tradicional: Una decisión informada para 2026
• Crédito VIS tradicional (Vivienda de Interés Social)
• Crédito NO VIS (Vivienda No de Interés Social)
• Remate bancario
• La capacidad de pago: el último filtro no explícito
• Reflexión final: La oportunidad con riesgos medidos
• Guía Completa de Remates Inmobiliarios en Colombia

A octubre de 2026, Colombia presenta un mercado de crédito hipotecario en recuperación, con tasas de interés que han descendido significativamente desde los máximos de 2023. El Banco de la República reportó que la tasa de política monetaria se ha mantenido en 9,25 por ciento durante 2026, lo que ha permitido a las entidades financieras ofrecer créditos de vivienda VIS desde el 10,70 por ciento en pesos y NO VIS desde el 12,50 por ciento, según datos del Banco Agrario vigentes a octubre. Sin embargo, mientras miles de colombianos logran acceder a productos de crédito tradicionales, existe un segmento de compradores que ven en los remates bancarios una alternativa para adquirir propiedad. Esta opción, aunque tentadora por sus precios reducidos, esconde complejidades legales y riesgos financieros que todo interesado debe comprender antes de aventurarse.

¿Qué son los Remates Bancarios y por qué existen? La Cartera Vencida como Origen

Las casas que llegan a remate bancario no aparecen por arte de magia; tienen una historia previa de incumplimiento. Se trata de inmuebles que fueron adquiridos con crédito hipotecario y cuyo propietario, por diversas razones (desempleo, reducción de ingresos, problemas de salud, cambios en la estructura familiar), dejó de pagar las cuotas. Cuando adeuda más de 30 días, la obligación entra en la categoría de "cartera vencida". En enero de 2026, la Superintendencia Financiera de Colombia reportó que los créditos de vivienda presentaban un indicador de cartera vencida del 3,7 por ciento, con una variación real anual del 14 por ciento en esta modalidad. Esta cifra, aunque no alarmante en el contexto general, sí representa miles de familias en situación crítica.

El banco, como acreedor y titular de la hipoteca, tiene derecho a ejecutar la garantía. Para recuperar el dinero prestado, inicia un proceso judicial que culmina con la venta forzada del inmueble en pública subasta. Este proceso no es rápido: desde que el deudor deja de pagar hasta que el bien llega a remate pueden pasar meses, tiempo durante el cual se acumulan intereses, comisiones y gastos legales que agrandan la deuda original. Francamente, he cubierto casos donde este laberinto burocrático se extiende por años, afectando la estabilidad financiera tanto del deudor como la del propio banco.

En Colombia, el Banco Agrario y la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) son las entidades que más publicidad dan a estos remates. A octubre de 2026, el Banco Agrario mantiene activos decenas de procesos en juzgados de todo el país, desde pequeñas propiedades en zonas rurales hasta casas y apartamentos en ciudades principales. La DIAN, por su parte, también realiza subastas de inmuebles decomisados o abandonados, aunque estas tienden a ser de menor escala en el sector residencial.

El intrincado camino: Proceso de compra en remate, paso a paso

Muchas veces nos preguntamos cómo comprar una casa en remate bancario en Colombia. Participar en un remate bancario exige seguir un procedimiento riguroso, cuyos plazos y requisitos están consignados en el Código de Procedimiento Civil. Es una carrera contra el tiempo y la burocracia. A continuación, una guía detallada:

1. Identificar el bien y el juzgado competente

Los remates se anuncian mediante edictos que se publican en prensa, radio y, cada vez más, en portales electrónicos de los juzgados civiles del circuito. El interesado debe identificar primero qué juzgado adelanta el proceso. Esta información es crucial porque los trámites posteriores, incluyendo el depósito de garantía, se realizan ante esa autoridad específica. Los avisos judiciales especifican el avalúo comercial del inmueble, que es diferente al precio base de la postura, y la fecha exacta de la diligencia de subasta.

2. Consignar el 40 por ciento del avalúo como garantía

Este es el requisito más importante para participar. El interesado debe depositar el 40 por ciento del avalúo del inmueble (no del precio de salida de la subasta, sino del avalúo fijado por peritos) en la cuenta del juzgado en el Banco Agrario. Esta cantidad actúa como "depósito para hacer postura" y es condición sine qua non para participar en la puja. Por ejemplo, si una casa tiene un avalúo de 200 millones de pesos, el comprador potencial debe consignar 80 millones de pesos. Este dinero permanece congelado en el juzgado hasta que se resuelva la subasta. ¿Le suena familiar la idea de tener una suma considerable inmovilizada?

3. Revisar la documentación y conocer los problemas del inmueble

Máximo cinco días antes de la diligencia de remate, el juzgado debe tener disponibles los documentos del proceso para consulta. El interesado debe revisar: el expediente judicial, el certificado de libertad y tradición (que indica si hay otros gravámenes o embargos), y el certificado de registro de instrumentos públicos. Este paso es crítico porque el comprador está adquiriendo el bien con todas sus cargas e imperfecciones. Si el inmueble tiene demandas pendientes, servidumbres, deudas con administración que no estén canceladas, o reclamos de ocupantes ilegales, esa será responsabilidad del nuevo propietario.

4. Presentarse el día del remate con la oferta sellada

El remate es una diligencia que dura aproximadamente una hora. El juez abre la sesión, presenta el bien, lee los términos de la subasta y recibe las ofertas en sobres cerrados. No hay pujas orales en vivo como en algunos remates de otros países; en Colombia, los sobres se presentan con la cifra que el postor ofrece. La oferta debe superar la postura base, comúnmente fijada en el 70 por ciento del avalúo, y las ofertas posteriores deben ser progresivas. El ganador es quien presente la oferta más alta.

5. Pagar el saldo dentro de cinco días

Una vez adjudicado el bien, el rematante tiene cinco días hábiles para consignar el saldo del precio, es decir, la diferencia entre lo ofrecido y el 40 por ciento ya depositado. Este plazo es improrrogable según el Código de Procedimiento Civil. Si no paga en ese término, el juzgado puede declarar nulo el remate y abrir la subasta a nuevos postores. Aquí es donde la liquidez es reina; no hay tiempo para buscar financiación.

6. Pagar el impuesto de remate y otros costos

Dentro de los tres días siguientes al pago del saldo, el comprador debe consignar el impuesto de remate, que es del 5 por ciento sobre el valor total de la adjudicación. Además, debe estar preparado para asumir otros costos: gastos de administración si el inmueble está en una propiedad horizontal, impuestos prediales, servicios (agua, luz, gas, teléfono) que hayan quedado sin pagar, y posibles multas por infracciones a códigos de construcción o ambientales. El juzgado puede ordenar que estos gastos sean cubiertos por el nuevo propietario.

7. Obtener la adjudicación y la entrega del inmueble

Tras confirmarse el pago, el juzgado dicta una sentencia que declara al rematante como nuevo propietario y ordena la entrega del bien. En teoría, tiene tres días hábiles para que se ejecute esta orden. Si hay ocupantes en el inmueble, el juez puede ordenar un desalojo. He visto casos donde la entrega física del inmueble se convierte en una batalla legal y logística, prolongando la posesión efectiva por meses.

Riesgos ocultos: más allá del precio de ganga

La compra de un inmueble en remate bancario difiere sustancialmente de adquirir una propiedad en el mercado regular. Mientras en una transacción convencional el comprador puede visitar la casa, negociar el precio, inspeccionar las instalaciones, y exigir garantías de estado, en un remate estas libertades desaparecen. ¿Está dispuesto a comprar sin ver?

La imposibilidad de inspeccionar el inmueble con anticipación

Uno de los mayores riesgos es no poder conocer el estado real del bien antes de comprarlo. Los juzgados no suelen permitir que interesados visiten la propiedad durante el proceso, argumentando que aún pertenece formalmente al deudor demandado. Esto significa que un comprador puede ganar una subasta sin saber si la casa tiene grietas estructurales, problemas de cimentación, filtraciones, instalaciones vencidas, o deficiencias en el sistema eléctrico que requieran inversiones inmediatas de millones de pesos. Este factor ha generado situaciones donde compradores descubren, apenas adjudicada la propiedad, que enfrentan costos de reparación iguales o superiores al precio de compra. El comprador no tiene recurso legal alguno; en remate, se compra "como está".

Gastos adicionales imprevistos

Más allá del precio de adjudicación, el nuevo propietario hereda todas las deudas pendientes asociadas al inmueble. Si el edificio tiene cuotas de administración impagadas, el comprador debe asumir esta deuda. Si hay servicios públicos sin pagar, multas por infracciones, o impuestos prediales vencidos, todos pasan al nuevo dueño. La entidad bancaria no asume estos costos; los transmite íntegramente. Un ejemplo real que he documentado: una casa rematada por 150 millones de pesos puede llevar consigo deudas de administración de 30 millones, impuestos prediales atrasados de 8 millones, y facturas de servicios vencidas de 2 millones. El comprador que calculaba una inversión de 150 millones termina con un desembolso real de 190 millones. Una "ganga" que se desdibuja.

Problemas jurídicos del inmueble

Algunos remates incluyen inmuebles con litigios pendientes. Un tercero puede reclamar derechos sobre la propiedad, alguien puede tener una demanda de prescripción adquisitiva sobre parte del terreno, o puede existir una ocupación ilegal que no se ha resuelto. El remate no cancela estas controversias; las traslada al nuevo propietario, quien deberá participar en procesos judiciales para resolver la situación. Igualmente, si el inmueble tiene gravámenes como derechos de superficie, servidumbres de paso, o restricciones en la escritura, estas persisten después de la adjudicación. El nuevo propietario no puede simplemente ignorarlos; debe convivir con ellos o emprender costosos trámites legales para modificarlos.

Acceso y Transparencia: ¿Quién se entera y quién participa realmente?

Los remates se anuncian a través de "edictos", avisos publicados en periódicos de circulación regional y nacional. Tradicionalmente, la publicación se hace en medios como El Tiempo o El Espectador. A partir de 2020, con la digitalización de los juzgados, se han creado portales electrónicos donde se publican estos avisos simultáneamente, ampliando la visibilidad de manera exponencial.

La DIAN, por su lado, utiliza la plataforma "El Martillo" para subastas virtuales, lo que ha democratizado el acceso. Cualquier persona con identificación y acceso a internet puede registrarse y participar en estas subastas desde su computador, sin necesidad de trasladarse a una ciudad específica. Sin embargo, la "accesibilidad" es engañosa. Para participar se requiere dinero en efectivo o acceso a crédito para consignar el 40 por ciento del avalúo. Una persona sin liquidez no puede participar, así sea consciente de la oportunidad. Esto significa que, en la práctica, los remates siguen siendo territorio de inversores, empresas especializadas en reventa de inmuebles, y personas con ahorros significativos.

Adicionalmente, comprender los avisos judiciales requiere cierto nivel de alfabetización jurídica. Los edictos están redactados en lenguaje técnico y contienen referencias a códigos, artículos, y procedimientos que no son intuitivos para un lego. Por ello, muchos colombianos que podrían estar interesados en estas oportunidades simplemente no logran descifrar la información publicada, quedando al margen de lo que podría ser una oportunidad (o un dolor de cabeza).

Remate vs. Crédito Tradicional: Una decisión informada para 2026

Para un colombiano que busca comprar casa en 2026, existen dos caminos principales: el crédito hipotecario tradicional o el remate. La decisión depende de múltiples factores, desde el perfil de riesgo hasta la liquidez disponible. Comparemos las opciones:

Crédito VIS tradicional (Vivienda de Interés Social)

Con tasas desde el 10,70 por ciento en pesos, este producto está diseñado para trabajadores de ingresos bajos y medios (hasta 135 SMMLV, equivalentes a aproximadamente 19,3 millones de pesos en 2026). El comprador accede a vivienda nueva, con garantías de calidad constructiva, financiada generalmente hasta el 80 por ciento del valor. La cuota inicial es del 20 por ciento, pero puede reducirse mediante subsidios como el programa Mi Casa Ya, que ofrece hasta 30 SMMLV para familias en SISBEN categoría A1 a C8. La principal ventaja es la seguridad: la vivienda es nueva, tiene garantía de constructor, servicios funcionando, y el comprador sabe qué está comprando antes de tomar la decisión. La desventaja es la cuota inicial, que aunque reducida por subsidios, sigue siendo significativa para quienes no tienen ahorros.

Crédito NO VIS (Vivienda No de Interés Social)

A partir de 12,50 por ciento en pesos, este producto financia inmuebles de mayor valor (por encima de 135 SMMLV). El plazo es flexible (5 a 20 años), y la entidad financiera financia hasta el 70 por ciento del valor comercial. Es ideal para profesionales y trabajadores independientes con ingresos comprobables. La tasa fija en pesos durante todo el crédito ofrece certeza presupuestaria, un factor valorado en entornos de alta inflación. La desventaja, sin embargo, es el costo total del crédito: con una tasa del 12,50 por ciento a 20 años, el colombiano termina pagando casi tres veces el valor de la vivienda en intereses y capital, una realidad que muchos subestiman al inicio.

Remate bancario

Ofrece inmuebles a precios significativamente por debajo del mercado. Una casa rematada puede venderse a 50, 60 o 70 por ciento de su valor comercial. No requiere cuota inicial en el sentido tradicional: con el 40 por ciento del avalúo ya se puede participar. Las desventajas son sustanciales: no hay inspección previa, se compra "como está", hay gastos ocultos, procesos legales complejos, y riesgo de sorpresas desagradables una vez adjudicada la propiedad. Además, el comprador necesita tener el 40 por ciento en efectivo en una semana; no hay financiación.

Para facilitar la comparación, he aquí una tabla que resume los puntos clave:

La capacidad de pago: el último filtro no explícito

Un aspecto que los remates judiciales no exigen explícitamente, pero que sí cobra importancia práctica, es la capacidad de pago. Cuando un comprador accede a un crédito tradicional, el banco realiza un exhaustivo análisis de ingresos, historial crediticio, endeudamiento existente, y sostenibilidad de la cuota. Rechaza automáticamente a quienes no califican, protegiendo al sistema financiero y al propio deudor de un sobreendeudamiento.

En un remate, legalmente no hay restricción: cualquier persona puede pujar y, si es la oferta más alta y cumple el depósito, puede quedarse con la propiedad. Sin embargo, una vez adjudicada, el comprador enfrenta la realidad de los gastos de mantención, servicios, impuestos, y posibles reparaciones. Si no tiene capacidad de pago real, puede terminar en mora nuevamente, esta vez como propietario que no puede cumplir sus obligaciones tributarias y de mantenimiento. Esto puede llevar a un ciclo vicioso donde el nuevo dueño se ve forzado a vender rápidamente, a menudo con pérdidas, o incluso a que su propia propiedad termine en remate, repitiendo la historia.

Algunos bancos han empezado a ofrecer créditos post-remate, es decir, financiación después de que el bien ha sido adjudicado, para ayudar con los gastos adicionales. Pero esto, como periodista que ha seguido de cerca el sector, me hace pensar que simplemente añade más deuda y complejidad a una situación que ya era intrincada.

Reflexión final: La oportunidad con riesgos medidos

Los remates bancarios son reales, existen, y representan una oportunidad para quien tiene liquidez, asesoría legal especializada, capacidad de análisis de riesgos, y disposición para asumir lo inesperado. No son una estafa; son un mecanismo legal del sistema judicial colombiano para recuperar deuda y mantener el flujo del crédito. Pero ¿son para todos?

En 2026, cuando las tasas de crédito de vivienda han bajado significativamente respecto a años anteriores, y cuando existen productos diseñados específicamente para sectores de ingresos bajos como el VIS, la pregunta legítima es: ¿vale realmente la pena el riesgo de un remate? Para la mayoría de los colombianos, un crédito hipotecario tradicional, aunque más lento en su adquisición, ofrece mayor seguridad, tranquilidad, y certeza sobre lo que se está comprando.

El remate bancario sigue siendo territorio de especuladores, inversores con capital disponible que buscan maximizar rentabilidad, y casos excepcionales donde la oportunidad justifica los riesgos calculados. Las entrevistas que he realizado a compradores de remates revelan que el éxito suele estar ligado a una diligencia exhaustiva previa y una profunda comprensión del proceso legal, algo que un comprador ocasional difícilmente posee.

La decisión final, como en todo mercado financiero, depende del perfil de cada persona, su presupuesto, el nivel de riesgo que está dispuesto a asumir, y, crucialmente, la asesoría experta que reciba antes de firmar cualquier documento o consignar un solo peso. No se deje llevar solo por la promesa de un precio bajo; el ahorro inicial podría convertirse en una inversión mucho mayor de lo esperado.